AVM'ler Neden Hızla Artıyor?

Fakat plansız artışın ciddi maliyetleri var. Bundan sonrasının iyi planlanması gerekiyor. Gezi Parkı eylemlerinin başlamasına sebep olan ama nedense çabuk unutulan bu konuya mercek tuttuk.

Türkiye'nin son üç haftasına damgasını vuran ve sonuçları itibarıyla daha uzun yıllar derin analizlerin konusu olmaya aday Taksim eylemleri, Gezi Parkı'na Alışveriş Merkezi (AVM) yapılacağı söylentisiyle başlamıştı. 1940 yılında yıkılan Topçu Kışlası'nın, içinde AVM'si de olan bir proje kapsamında yeniden inşası, çevreci bir itirazla karşılaştı. Bu itiraz şehrin imarıyla ilgili kararlara Şehir sakinlerinin daha aktif katılımının yollarını düşünmek için önemli fırsatlar sunuyordu. Aynı zamanda AVM'leşme temayülünün dinamiklerini sorgulayan, bunun hayatımızı nasıl dönüştürdüğünü anlamamıza yönelik verimli tartışmaları da tetiklemişti. Fakat olaylar hiç kimsenin öngöremediği şekilde gelişti. Hep birlikte rejim tartışmalarının, iktidar hesaplarının, kaos planlarının domine ettiği bambaşka bir atmosfere, adeta paralel bir evrene yuvarlandık. Başlayan verimli tartışmalara devam etmek yuvarlandığımız yerden çıkmamıza ve normalleşmemize yardımcı olabilir. Son üç haftada yaşadıklarımızın muhasebesini ihmal etmeden AVM'leri konuşalım istiyoruz.

Türkiye'de AVM kültürü, yaşam biçimimizi, alışkanlıklarımızı, Şehir dokumuzu hızla dönüştüren dikkat çekici bir fenomen haline geldi. Hızlı şehirleşmenin ve tüketim ekonomisinin hayatımıza soktuğu bu mekânlar, şehirli insanın pek çok şeyi aynı anda bulup daha fazla ve hızlı tüketebilmesi üzerine kurgulanmış. Birbiri ardına açılan AVM'ler pek çok parametre aracılığıyla şehrin yeni cazibe merkezleri haline geliyor. Konuyla ilgili rakamsal verilere bakılırsa, sektör ciddi bir büyüme potansiyeli taşıyor.

AVM’ler hızla artıyor

Uluslararası alışveriş merkezleri ve Yatırımcıları Derneği'nin (İCSC) tanımına göre, minimum 5 bin metrekare kiralanabilir alana sahip, en az 15 bağımsız bölümü olan ve tümü tesis olarak yönetilen kurumsal ticari gayrimenkullere AVM deniyor. 2009 yılından bu yana sektörün en etkin STK'sı olan Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği'nin (AYD) verilerine göre, Türkiye'de bu tanıma uyan irili ufaklı 306 AVM var. Bunların 92'si İstanbul, 32'si Ankara, 18'i İzmir'de. 81 ilin 56'sında AVM mevcutken, Burdur, Yozgat, Ağrı, Muş, Kars gibi 25 ilde henüz açılmamış. 56 ildeki 306 AVM'nin 2012 yılı cirosu 50 milyar TL'ye ulaşmış. 2013 yılında rakamın 60 milyar TL'ye çıkması bekleniyor. Geçen yıl 1,5 milyar olan ziyaretçi sayısının bu sene açılması planlanan 16 AVM ile 1,6 milyar kişiye ulaşacağı tahmin ediliyor.

AVM'ler yabancı yatırımcının da ülkeye giriş kapılarından biri. Sektörün gelişme içinde olduğu son 10 yıl boyunca 12 milyar dolarlık Yabancı Sermaye ekonomiye kazandırılmış. Yabancı markaların Batılı ülkelerle aynı anda yerli tüketiciye sunulabilmesi, AVM'lerin bu hızla açılmasının sebeplerinden biri. Tüketim eğilimlerinin yanı sıra ülkemizdeki Arazi-rant ilişkisi de hızlı artışı kolaylaştırıyor. Dar bir alana çok fazla ticari mekân sığdırma imkanı müteahhitlerin sektöre büyük yatırımlar yapmasına sebep oluyor. Son 10 yılda Türkiye'de AVM'lere yapılan Yatırım 40 milyar dolara ulaşmış. Üretilen projeler de uluslararası başarılara imza atıyor. AVM sektörünün ‘Pazarlama Oscarları' olarak bilinen İCSC Uluslararası Pazarlama Ödülleri'ne Türkiye'den 68 proje başvurmuş. Bunlardan 20'si finale kalmış ve Türkiye, projesi en çok finale kalan ülke unvanını kazanmış.

Peki, bu tablo ne anlatıyor? Türkiye'de büyük şehirlerdeki AVM yoğunluğu neyin göstergesi? ANKA Teknoloji Üniversitesi Öğretim Üyesi Dr. Cemil Ertem, Türkiye'deki manzaranın sağlıklı olmadığını düşünüyor. Gelişmiş metropollerde, çalışan insanların hayatını kolaylaştıran bu merkezlerin bulunması gerektiğini söyleyen Ertem, ama bir planlama çerçevesinde, ulaşımı kolay, toplu taşıma araçlarının o yapıların içine kadar ulaşabildiği, az ve kaliteli yapılar olması gerektiğini vurguluyor. Türkiye'de eğilim, Batılı ülkelerdeki gibi ilerlemiyor. Batılı ülkeler şehir merkezlerindeki yüzlerce yıllık tarihî dokuları, binaları ve eserleri koruyarak, AVM'leri şehrin dışına konumlandırmış. Dr. Ertem, pek çok yeni ve ilk aşamada kazançlı yatırımda olduğu gibi bu konuda da Türkiye'nin ölçüsüz hareket ettiğini ve şehirlerin AVM çöplüğüne dönüştürüldüğünü söylüyor: "Bunda tabii ki belediyelerin hiçbir plana, şehrin dokusuna, gelişimine uymayan İnşaat izinlerinin payı vardır" diyen Ertem, Batı'da AVM sayısının çok daha az olmasını şöyle açıklıyor. "Bu Batı'da, şehir rantının getirdiği plansızlıkla patlayan bir olgu olarak gelişmedi. Şehrin artan nüfusu, ihtiyaçları ölçüsünde, ulaşım, tüketim eğilimleri ve gelişim doğrultusu, alacağı göç, yeşil alanı ve tarihî dokusu gibi parametreler dikkate alınarak yapılan planlamalar çerçevesinde gelişti"

AVM'lerle ilgili plansızlığın en büyük kurbanları şehir merkezlerindeki küçük esnaf ve geleneksel çarşı yapılanması oldu. Küçük esnafın nefes alıp verdiği, mütevazı sermaye hareketleriyle yaşayabilen çarşılar bu devasa merkezlere yenik düşüyor. Psikiyatrist Prof. Dr. Erol Göka, geleneksel çarşı ile AVM'lerin köklü şekilde farklı olduğunu söylerken, çarşının insani dayanışmaya, bireysel katılıma açık bir şehir estetiğine ve demokratik hayata daha uygun yerler olduğuna dikkat çekiyor. Cemil Ertem de apartmanların bozduğu mahalle kültürüne bir diğer darbenin AVM'lerden geldiğini, sosyal dokuya ve şehir kültürüne verilen zararı ekonomik zararla ifade etmenin mümkün olmadığını söylüyor.

Görünen o ki, AVM'lerin gelişimi konusundaki problemler şehir planlamayla ilgili bir sorunun varlığına işaret ediyor. Bu mekânların şehrin ekonomik ve sosyo-kültürel dokusunu nasıl değiştireceği öngörülerek, planlanmanın o doğrultuda yapılması ve yönlendirilmesi şart. Mimar Korhan Gümüş'e göre, Türkiye'de bunu yapan bir yerel otorite yok. AVM inşa etmenin basit bir ruhsatlandırma ve İmar konusu gibi algılandığına işaret eden Gümüş, kentlerin dönüşümünün yalnızca ticari kaygılarla gerçekleştirilen gelişmelere terk edilemeyeceğini söylüyor.

AVM'lerin kent ölçeğinde, küçük üretimin temsil ettiği üretici sektörlere zarar verdiğinin altını çizen Gümüş, kent yönetimlerinin küçük üretim ve ticaretin dönüşümü için bir stratejisi olması gerektiğini kaydediyor. Fakat yerel yönetimler, bu konudaki politika eksikliğini İnşaatçı kalkınma modeliyle kamufle etmeye çalışıyor.

Korhan Gümüş'ün şehir planlamasına yönelik bir diğer eleştirisi kamusal alanları yönetme konusundaki zaaflar. Kamusal alanlarla ilgili özelleştirme dışında bir perspektifin olmadığını iddia eden Gümüş, bu boşluğun AVM'lerle doldurulmaya çalışıldığını şu sözlerle savunuyor: "Geçmişte kentteki restore edilmeyi bekleyen Yapı stoku ortada dururken kentin içinde kalmış yegane yeşil alanın otel inşaatları için boş bir alan olarak görülmesi gibi, AVM'ler bu kamusal boşluğu dolduruyor. Kentin içinde, dışında, yeşil alanlarında, hatta Emek Sineması, Demirören Plaza gibi İstiklal Caddesi gibi yerlerde gelişigüzel inşa ediliyor. Bunu da yönetim, ‘gelişme' olarak gösteriyor. Bence Sütlüce'deki Kültür Merkezi de, Harbiye'deki Kongre Merkezi de birer AVM. Çünkü kamusal bir Yapı gibi görünüyorlar ama içleri boş, sosyal boyutları, yönetimleri yok. Bu yapıların yeniden işlevlendirilmesi de çok zor"

Neden çok ilgi görüyor?

Türkiye'deki sağlıksız büyüme çizgisine rağmen AVM'ler özellikle büyük şehirlerdeki pek çok insan için önemli hayat alanlarından biri haline geldi. Bunun şehir hayatıyla ve ekonomik gelişmelerle ilgili pek çok sebebi var. AYD'nin yaptırdığı Tüketici Algı Araştırması insanların AVM'leri hangi sıklıkta ve ne için ziyaret ettiğini ortaya koymuş. Geçen yıl 1,5 milyar kişi tarafından ziyaret edilen AVM'lere insanlar, ayda ortalama 5,6 kez gidiyor. Hafta sonları hafta içine göre daha fazla tercih ediliyor. AVM'lerde en fazla alışveriş yapılan kategoriler ise ayakkabı, giyim-kuşam-aksesuar ve elektronik ürünler diye sıralanıyor. AVM'lere gelen tüketicinin dışarıda yemek yeme sıklığı ayda 5,8. Bu oran İstanbul müşterilerinde Anadolu'ya göre daha yüksek. AVM memnuniyet oranı ise Anadolu'da daha yüksek.

AVM'leri tercih edenlerin motivasyonları ise şu şekilde sıralanıyor: Alışveriş düşkünleri yüzde 28'lik oranla ilk sırada. Bu grubu yüzde 23 ile tasarruf odaklı müşteriler izliyor. Kalite takipçileri ise yüzde 21 ile üçüncü sırada. Son iki sırayı yüzde 15'le ihtiyaç odaklılar ve yüzde 13'le keyif odaklı müşteriler oluşturuyor.

Prof. Erol Göka, AVM'lere ilginin bilinçli olmaktan ziyade şehir hayatının dayatmalarından kaynaklandığı görüşünde. Kendi kültürümüze uygun şekilde inşa edemediğimiz şehirlerde özellikle çocuklara yönelik cezbedici eğlence, verimli zaman geçirme kültürü olmadığı için, insanlar, eğlence, oyun ve alışverişi aynı anda sunan bu mekanlara yönelmek zorunda kalıyor. Göka, enformasyon teknolojileriyle nefes alıp veren gençlerin, AVM'lerde kendilerini küresel dünyanın bir neferi gibi hissettiğini söylüyor. Giyimleri, tüketim ve sinema zevkleri diğerlerinden hiç farklı olmadığı duygusu onların dünyaya yabancılıklarını ortadan kaldırıyor. Göka, özellikle ailelerin AVM'leri güvenli bulmalarının da bu tercihi etkilediğini vurguluyor.

Meselenin çok yönlü analizi parlak rakamlara ve ürettiği katma değere rağmen AVM'lerle ilgili ciddi bir planlama sorunu olduğunu ortaya koyuyor. Modern insan için bu merkezler şehir hayatının vazgeçilmez bir parçası haline gelmiş durumda. Fakat bu alışkanlığın toplumsal hayatımızdaki maliyetini de hesaba katmak zorundayız. Bu yüzden ilgili her kesimin optimum fayda sağladığı, ekonomik ve sosyo-kültürel sonuçların kontrol edilebildiği bir gelişim çizgisi için etkili planlama şart.

AVM'lere toptan karşı çıkmanın mantıklı olmadığını söyleyen Dr. Cemil Ertem, onların piyasanın ortaya çıkardığı bir sonuç olduğuna işaret ediyor. "Buna karşı çıkmak bir zamanlar işçilerin ‘işsiz kalacağız' diye makineleri kırmasına benzer" diyen Ertem, asıl meselenin güçlü ve dürüst belediyeler olduğunu vurguluyor. Mutlaka halkın her aşamada denetleyeceği platformlar, tarihi, yeşili ve şehrin dokusunu koruyacak sivil toplum yapıları inşa edilmeli. Seçilmiş yerel ve merkezî yönetimler seçim dışında da bu sivil şehir yapılarına hesap vermeli.

Kamusal alanların iyi yönetilemediğini söyleyen Korhan Gümüş bugünkü parçalı kamu modeli içinde kent için çok boyutlu, katılımcı planlar yapmanın mümkün olmadığını söylüyor. Kent yönetimleri kendilerini ‘merkezî yönetimin teknik işlerden sorumlu şubeleri' gibi görüyor. Bu açıdan gelişmeyi yönetemiyorlar. Kamu sisteminin gözden geçirilmesi gerektiğini söyleyen Gümüş katılımcılığı elzem görüyor: "Taksim Gezi'de ortaya çıkan durumun da gösterdiği gibi kamu sistemi gözden geçirilmeli, içine sivil toplumu alabilmeli. İhale sistemi ile kamusal kararlar, projeler üretilemez. Bu nedenle kent yönetimlerinin entegre bir işlev kazanması ve katılımcı olması lazım"

Şehir talan edilirken, ‘dur’ diyen yoksa demokrasi olmaz

AVM sayısı ile gelişmişlik arasında nasıl bir ilişki var? Ekonomist Cemil Ertem şehirlerdeki ya da bir ülkedeki AVM'lerin çokluğunun az gelişmişlik alameti olduğunu söylüyor: "Çok açık olarak artık bir şehir ya da ülkedeki AVM sayısının çokluğu azgelişmişlik göstergesidir. Bu aynı zamanda, demokrasi kültürünün olmadığının da göstergesidir. Ticari amaçlı olarak şehrin dokusunu, tarihini ve tabii ki geleceğini yerle bir ederken eğer birileri size ‘dur' demiyorsa orada demokrasi yoktur. AVM sayısının yüksek olması hatta bu AVM'lerin dolup taşması yalnız maddi zenginliği anlatır, kültürel zenginliği değil. Dünyanın en şatafatlı AVM'leri Dubai'dedir. Ama İstanbul'un tarihî zenginlikleri ile Dubai boy ölçüşebilir mi? Ya da siz Dubai'ye niçin gidersiniz, orada ne bulursunuz?"

Kaynak: aksiyon.com